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19 novembre 2010 5 19 /11 /novembre /2010 13:30

En Belgique, l'immobilier est bien trop cher... et pourtant le nombre de crédits hypothécaires s'envole.

immo.jpgLe Belge a-t-on coutume de dire a une brique dans le ventre. L'immobilier est une valeur sûre pense-t-il alors dès que possible, il se lance dans la construction ou l'achat d'une maison. Je n'en veux pour preuve que cette info donnée hier sur le site interne de RTL info : le nombre de crédits hypothécaire a explosé lors du troisième trimestre de 2010(1). Ce sont près de 70.000 crédits qui ont été octroyés dans notre pays. Il s'agit là du quatrième trimestre consécutif où l'on constate une hausse de la croissance des prêts hypothécaires. Mais, si l'on réfléchit un peu, l'achat d'une maison est probablement parmi les plus déraisonnables qui soient !

Concrètement, lorsque l'on contracte un prêt hypothécaire pour acheter ou construire une maison, on paye pendant plusieurs lustres une somme largement surévaluée pour un bien. Un exemple concret ? Et bien prenons le cas de l'achat d'une maison dont le prix est estimé à 150.000 €, l'acheteur n'a pas d'apport personnel et fait donc un prêt total pour la maison. A cela, notre acheteur doit ajouter les droits d'enregistrement de son achat, les frais notariaux (12,5% en Wallonie pour un achat "normal") et les frais administratifs divers. Le site Propriété Immobilière à Bruxelles(2) nous apprend que, pour un achat de 150.000€, le total des droits d'enregistrement, des frais de notaire et des frais divers se montent à 21.329 €. Voila donc, déja, notre bien qui voit sa valeur officielle grèvée de plus de 21.000 € soit 14,21% en plus... Comme notre acheteur lambda n'a pas d'apport personnel, il doit donc financer au total 171.329 €. Simulons maintenant ce prêt(3), on s'aperçoit alors que pour un prêt normal, au taux de 3,21% sur une durée de 25 ans, notre acheteur remboursera pendant 300 mois la somme de 827,08 € pour un total global à rembourser de 248.124 €... Une maison dont la valeur initiale est de 150.000 € lui coûtera donc finalement 248.124 € soit près de 100.000 euros de plus !

simpret-copie-1.jpg

Il payera donc sa maison 65% de plus que sa valeur vénale... Existe-t-il achat plus déraisonnable ? Assurément non ! Mais la plupart des acheteurs de biens immobiliers ne font pas réellement attention à ce "détail". Comme beaucoup, je m'étais laissé aller aux sirènes de l'achat immobilier. C'est lorsque que j'ai voulu revendre ma maison, après quelques années, que je me suis aperçu du montant total que j'aurais remboursé si j'avais été au bout de mon prêt hypothécaire et de ses intérêts. Ma maison m'aurait coûté plus de 70% en plus de la somme à laquelle elle était esimée par des experts à l'achat... Cela renforça mon idée de vendre !

Accepterait-on de payer 2,47€ pour un pain qui coûte 1,50€ ? Non !
Accepterait-on de payer 4,95€ pour six rouleaux de papier toilette affichés à 3,00€ ? Non !
Accepterait-on de payer 3,30€ pour une bière au café alors qu'elle est tarifée à 2,00€ ? Non !
Accepterait-on de payer 248,00€ pour un GSM d'une valeur de 150,00€ ? Non !

Et pourtant ces prix en exemples que l'on refuserait de payer pour des biens de consommation courante sont surévalués de 65%... exactement comme la maison que pourtant on n'hésitera pas à acheter.

Une enquète récente de l'Organisation de Coopération et de Développement Economique (OCDE) montre qu'en Belgique le prix de l'immobilier est parmi les plus surévalué au monde(4). Ainsi le prix l'achat immobilier en Belgique est 63% plus cher que le coût de la location mais il est, surtout, 53% trop élevé par rapport aux revenus belges moyens. Pour son enquète, l'OCDE a comparé la situation des 30 dernières années et conclut que la solution d'un abaissement du prix de l'immobilier belge pourrait devoir s'imposer...

Acheter et entretenir une maison est, à mes yeux, la dépense la plus insensée qui soit juste devant l'achat d'une voiture neuve probablement. D'aucuns affirment qu'au bout du remboursement hypothécaire il y a l'économie du loyer par rapport à la location. Il y a surtout cette immense envie (besoin ?) de posséder qui habite la plupart des êtres humains. Si je me base, à nouveau, sur le remboursement mensuel évoqué dans notre exemple ci-dessus, soit 827,08€, je me dis aussi que pour cette somme il y a moyen de trouver une très belle location. Et même pour 700,00€, à Liège, à Namur ou à Arlon on trouve un très bel appartement deux chambres voire une petite maison rurale à la location. A Bruxelles c'est certes un peu plus cher mais il s'agit aussi de tenir compte du fait que la maison que l'on achèterait 150.000 € à Liège, Namur ou Arlon coûterait 200.000 € à Bruxelles, donc le remboursement mensuel d'un prêt serait également revue à la hausse... Mais je m'éloigne de mon propos; le locataire paie une somme pour un droit, celui d'habiter un appartement ou une maison, mais aussi pour un service, celui de l'entretien et des réparations extérieurs par le propriétaire de la maison. Le prix d'une location immobilière me semble plus juste que celui du remboursement d'un prêt hypothécaire.  En tous cas, depuis que je suis redevenu locataire, je paye moins en loyer que je ne le faisais en remboursement hypothécaire, pour plus d'espace habitable, avec une meilleure situation géographique et sans le moindre souci. Voici quelques temps, en l'espace de deux semaines le volet métallique de l'entrée s'est bloqué puis l'ascenseur est tombé en panne. Deux coups de fils au propriétaire et plus besoin de se soucier de ces contingences matérielles... A chaque fois, en fin de journée, le problème était résolu sans que cela ne me coûte un euro ! Bien sûr, chacun aura sa propre vision de l'immobilier mais plus que jamais je trouve que payer un bien, quel qu'il soit, 65 à 70% plus cher que sa valeur intrinsèque est un achat stupide. C'est toujours le cas pour l'achat d'une maison lorsque cet achat est conditionné par un prêt hypothécaire...

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(1) Explosion des crédits hypothécaires, on rtlinfo.be, 18 novembre 2010
(2) www.pim.be
(3) via le site de simulation de prêt astuce-credit.com
(4) Bien trop cher l'immobilier belge, on lesoir.be, 19 novembre 2010

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Published by Olivier Moch - dans Actualité
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commentaires

Luis 06/01/2012 22:17

Sauf que si vous restez en location pendant 25 ans en payant disons 500 euros par mois vous avez dépensé 150 000 euros et vous ne possédez rien alors que si vous aviez acheté vous seriez
propriétaire et pourriez rentabiliser l'investissement fourni chaque mois en revendant votre bien, même payé plus cher... Mieux vaut peu que pas du tout !

Olivier Moch 01/03/2012 15:34



Rentabiliser et posséder, deux mots que j'ai rayé de mon vocabulaire depuis bien des années !


En louant, je paie pour un service et n'ai aucun souci avec ça.